Омск стал одним из лидеров по росту цен на недвижимость. Стоит ли инвестировать в жильё в 2022 году?

За прошлый год в России резко выросли цены на жильё, а Омск здесь выбился в федеральные лидеры. Речь идет и о первичном, и о вторичном рынке недвижимости.

По данным портала «Мир квартир» квадратный метр в омских новостройках за 2021 год подорожал почти на 47,7% и превысил 84 тыс. рублей. В рейтинге российских городов с наибольшим ростом цен на первичном рынке Омск занял 9 место. На первом месте Сочи (+99,9%), на втором — Краснодар (+83,4%).

Квадратный метр на вторичном рынке подорожал в Омске на 34,5% и составил в среднем 63,5 тыс. рублей. В рейтинге крупных городов по темпу роста цен на вторичное жильё Омск занял 5 место, сообщает РБК с ссылкой на консалтинговую группу SRG. Больше всего вторичка подорожала в тех же Краснодаре (+72,5%) и Сочи (+55%).

Взрывной рост цен на жильё в России эксперты объясняют так: льготные ипотечные программы с господдержкой мотивировали россиян активнее покупать недвижимость. Ставки были такими привлекательными, что обзавестись квартирами решили даже те, кто раньше не хотел брать ипотеку или откладывал покупку жилья. Спрос на жилую недвижимость резко возрос, особенно на новостройки. Кроме того, в прошлом году подорожали стройматериалы. Рост спроса и цен на стройматериалы подстегнул застройщиков повышать цены на свои квартиры. В городах, где нового жилья строится мало (как в Омске или Новокузнецке), предложение на рынке жилья сильно отстало от спроса и стоимость квадратного метра, соответственно, возросла ещё больше. Вслед за первичкой повышать цены стали владельцы вторичного жилья.

На все эти процессы наложила отпечаток пандемия, которую наши сограждане справедливо восприняли как очередной экономический кризис. В кризис люди пытаются защитить от обесценивания свои активы и накопления.

Согласно опросам, большинство россиян считают, что деньги лучше всего хранить в недвижимости. Инвестиция в недвижимость — самая любимая, можно сказать, русская народная инвестиция. Люди, пережившие МММ, ГКО, дефолты и кризисы, предпочитают вкладываться во что-то основательное, что просто так не исчезнет и не обесценится, что можно оставить потомкам.

Поэтому многие в 2021 году решили купить квартиры, чтобы сохранить имеющиеся у них средства или заработать на росте рынка недвижимости. Это ещё больше повысило спрос и, соответственно, цены на жильё.

 

 

В феврале 2022 года мы находимся в такой ситуации:

— цены на жильё выросли
— ставки по ипотеке выросли
— но льготные программы кредитования (ипотека под 7% для новостроек, семейная ипотека под 6%, сельская ипотека по ставке до 3% годовых) всё ещё действуют.

«Трамплин» решил разобраться, насколько выгодно СЕЙЧАС инвестировать в жильё в ОМСКОЙ области?

Заранее отметим, что мы не будем обсуждать коммерческую недвижимость. Также мы не будем рассматривать те случаи, когда люди покупают квартиры для улучшения своих жилищных условий. Мы разберём инвестирование в жилую недвижимость с целью сбережения средств или получения дополнительного дохода.

 

Инвестиции в недвижимость: теория

У инвестиций в недвижимость есть безусловные плюсы:

• рост цен на недвижимость в долгосрочной перспективе
• возможность сдать её в аренду и получать пассивный доход
• низкие инвестиционные риски: ваша недвижимость скорее всего не обесценится, вас просто так не смогут лишить права собственности.

Есть и минусы:

• высокий порог входа: чтобы купить жильё, вам потребуется несколько миллионов рублей
• низкая ликвидность: превращать квадратные метры обратно в деньги сложно и долго
• расходы на обслуживание: ваша недвижимость каждый месяц «просит кушать». Надо платить коммуналку и налоги, а если вы собираетесь сдать жильё в аренду, придется позаботиться о ремонте и покупке мебели
• низкая доходность при сдаче в аренду.

Из-за обилия минусов большинство финансовых советников не рекомендуют инвестировать в недвижимость, считая что сейчас выгоднее вкладывать деньги в фондовый рынок.

Но это только теория. Давайте применим её к нынешней ситуации на рынке недвижимости в Омске.

 

 

Инвестиции в недвижимость: ситуация в Омске

Получить финансовый результат от инвестиций в жилую недвижимость можно двумя способами:

• купить квартиру подешевле и продать подороже
• купить квартиру и сдавать её в аренду, ежемесячно получая пассивный доход.

 

Выгодно ли сейчас инвестировать в арендное жильё в Омске?

Если квартира досталась вам от бабушки — то да. Если вы купили её сами — нет.

Причем за последний год покупать арендное жильё стало еще более невыгодно. Цены на недвижимость подскочили, а стоимость аренды в Омске осталась на прежнем уровне.

Сейчас средний срок окупаемости 1-комнатной квартиры, приобретенной для сдачи в аренду в Омске, — пятнадцать лет. Если к затратам на покупку прибавить проценты по ипотеке, коммунальные платежи и налоги, то срок окупаемости может превысить двадцать лет.

У частного арендного бизнеса, действительно, очень низкая доходность. Например, если вы сейчас купите и сдадите 1-комнатную квартиру на долгий срок в «Серебряном береге», то ваша доходность будет в среднем 4% годовых. И это при постоянно растущей инфляции, которая в России за прошлый год достигла 8,4%, а в Омской области и того больше — 9,4%!

Если вы хотите получить источник регулярного пассивного дохода, более привлекательными вариантами кажутся банковский вклад под 8–9% или покупка надёжных облигаций с доходностью 9–12%.

 

 

Выгодно ли сейчас покупать омское жильё с целью его дальнейшей перепродажи?

Цены на жильё в Омске показывают стабильный рост на протяжении последних пятнадцати лет, рассказал «Трамплину» председатель совета директоров компании МИАРД Недвижимость Павел Кручинский. Исключением стали 2008—2009 гг., когда квартиры сильно подешевели, порой до 30%, но в последующие годы падение было компенсировано новым ростом.

Что касается скачка цен на недвижимость в 2021 году, то, по мнению Кручинского, в 2022 году он уже не повторится.

 

Павел Кручинский

«В целом из того, как мы начали год, явного движения цен на недвижимость вверх не предвидится. Остужает рост цен рост ставки рефинансирования и ставок по ипотеке. Ажиотаж среди населения подутих. Льготная ипотека, которая и разогрела цены, сейчас уже не так интересна, как год назад, так как выгода от льготной ипотеки срезалась выросшей ценой квадратного метра.
Рынок недвижимости работает по принципу „то бежим, то лежим“. То мы наблюдаем галопирующий спрос и рост цен, то им на смену приходит период затишья, когда люди находятся в режиме ожидания. Сейчас именно такой период».

Резкий рост стоимости квадратного метра на рынке недвижимости — это хороший бонус, но не основной фактор для инвестиций в недвижимость, считает генеральный директор компании «АИСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ» Сергей Маркер.

 

Сергей Маркер

«Профессиональные инвесторы ориентируются не на это. Они ищут в первую очередь недооцененный объект, который со временем и при небольших вложениях, например, в ремонт, сильно вырастет в цене».

Павел Кручинский тоже считает, что в первую очередь нужно ориентироваться на объект. Инвестировать в омскую недвижимость с целью её дальнейшей перепродажи в 2022 году возможно, но делать это нужно «точечно и индивидуально»: тщательно выбирать объект для покупки, смотреть количество комнат, этаж, площадь, расположение, год постройки дома.

 

Как выгодно инвестировать в новостройки?

Если вы решитесь вложиться в новостройку, нужно в первую очередь оценивать компанию-застройщика: она должна быть финансово устойчивой, иметь хорошую репутацию на рынке.

 

Павел Кручинский

«Плюс нужно смотреть, с какой цены начинаются продажи. Если застройщик открыл продажи на этапе старта строительства, то объект может продаваться по очень выгодной цене и через год-полтора эта цена вырастет. Если уже стоит „коробка“, то рост цены будет значительно меньше.
Проблема в том, что сейчас в Омске на первичном рынке нет большого предложения. В прошлом году, как говорится, „весь изюм выгребли“ — лучшие объекты раскупили».

 

Как выгодно инвестировать во вторичку?

Здесь тоже важно правильно подобрать объект:

• он может быть недооценён и по разным причинам продаваться ниже рынка
• у объекта должны быть перспективы значительного роста в цене. Гостинки и хрущевки на окраине вам точно не подойдут, так как сильно подорожать они уже не смогут.

Павел Кручинский советует совмещать два способа получения прибыли от инвестиций во вторичную недвижимость. То есть купить объект, который в перспективе значительно вырастет в цене, и сдавать его в аренду.

«В сумме ваша выгода перекроет доход, который человек получает, например, по депозитам», — считает Кручинский.

 

Как выгодно инвестировать в загородное жильё?

 

Сергей Маркер

«Инвестиции в загородную недвижимость имеют свою специфику. Во-первых, в Омской области она не так доходна, и поэтому не так развита коммерческая деятельность по сдаче в аренду загородной недвижимости. Выгоднее купить дом в Подмосковье или в Краснодарском крае, если вы собираетесь сдавать его в аренду. Во-вторых, как правило, вложения в загородную недвижимость без резких изменений на рынке по своей логике похожи на приобретение автомобиля. Вы купили его в салоне за одну цену, а продать сможете только за более низкую. В 2015–2018 годах люди теряли до 50% при продаже своих домов: вложили в строительство коттеджа, например, 30 млн. рублей, а продавали только за 15 миллионов. Кроме того, на рынке загородной недвижимости больше подводных камней, чем, например, на рынке новостроек. Сейчас многоквартирные дома так или иначе все достраиваются. А рынок загородной недвижимости только в стадии развития, и человек может столкнуться с застройщиком, который не до конца исполнит свои обязательства, даже если сам дом будет достроен. Например, не проведет коммуникации — газ, водопровод, или откажется асфальтировать дорогу».

Именно поэтому при покупке загородной недвижимости необходимо особенно тщательно выбирать объект и компанию-застройщика.

Стоит отметить, что в Омской области встречается загородная недвижимость, которая не обесценивается при продаже.

«Могу сказать по опыту нашей компании: те, кто покупал загородные дома в коттеджном поселке „Аист“ до пандемии, сейчас смогут продать их намного дороже, чем вложились. Стоимость объектов возросла на 1–2 млн рублей. Но даже если рынок перестанет расти, наши новые покупатели получают в собственность объекты, которые не потеряют в цене», — рассказал Сергей Маркер.

Такая ситуация объясняется форматом поселка. Дома там, как правило, одноэтажные, при этом со всеми «комплектующими» городской квартиры (интернет, коммуникации, детские и спортивные площадки) и по такой же цене. То есть относительно доступные и ликвидные. Причем, купить их можно не только за свои деньги, но и частично за счёт ипотеки, в том числе дотируемой, ниже текущего уровня инфляции.

 

Сергей Маркер

«Всё-таки если речь идет о приумножении капитала, я бы не советовал непрофессионалам вкладываться в рынок загородной недвижимости: в лучшем случае вы просто сохраните вложенные деньги. Здесь существуют выгоды иного характера. При покупке загородного дома финансовые инвестиции всегда объединяются с другими важными инвестициями в „нематериальные активы“: свежий воздух, здоровье и активный отдых, спокойную и счастливую семейную жизнь».

 

Наталья Калинина 

Фото Александра Румянцева, Никиты Кудрявцева, автора